התחדשות עירונית גבעתיים - פינוי בינוי, מתחמים ומדיניות העירייה

אגף ההתחדשות העירונית של גבעתיים מפרסם באתר העירייה את רשימת מתחמי הפינוי בינוי ואת מצבם. זה המקום הראשון לבדוק בו, ואפשר גם לפנות לאגף ישירות ולשאול על הכתובת שלכם.

אם הבניין לא מופיע ברשימה, זה לא אומר שאין לו עתיד. ייתכן שהוא נמצא באזור שמתוכננת לו תכנית כוללת, או שניתן לקדם לגביו מסלול אחר. בדיקת היתכנות מקצועית עונה על השאלה הזו לפני שפונים ליזמים.

כדאי גם לבדוק את מצב השלד כבר עכשיו, גם אם הבניין כלול במתחם. פרויקט מתחמי יכול לקחת שנים, ובינתיים הבניין צריך להישאר בטוח לדיירים. סדקים במרפסות או ברזל חשוף הם סימנים שלא כדאי לדחות, ואנחנו יודעים לטפל בהם גם בבניין שממתין לפרויקט.

תמ"א 38 כתכנית ארצית הגיעה לסיומה, ובמקומה פועלים היום מסלולים חלופיים. בגבעתיים המדיניות העירונית שמה דגש על פינוי בינוי ועל תכנון מתחמי, ולכן מסלול של חיזוק בניין בודד אינו המסלול המועדף.

עדיין, כל בניין נבדק לגופו. הדרך הנכונה היא לבדוק מול האגף מה המדיניות לרחוב שלכם, ורק אחר כך לבחור מסלול.

אם הבניין שלכם אינו חלק ממתחם, יש עדיין אפשרויות: הריסה ובנייה במגרש בודד כשהמדיניות מאפשרת, או שיקום וחיזוק הנדסי שמאריך את חיי המבנה. בדיקת היתכנות בלי עלות תגיד לכם מה מתאים לבניין שלכם ולמה.

סביב התחנה העתידית באזור צנלסון נגה הופקדה תכנית התחדשות כוללת בשטח של כ-150 דונם. תכנון סביב תחנות תחבורה ציבורית מאפשר בדרך כלל ציפוף גבוה יותר, ולכן זה אזור שבו צפויים פרויקטים גדולים.

לבעלי דירות באזור כדאי לעקוב אחרי התקדמות התכנית ולא לחתום על הסכמים לפני שברור מה היא קובעת למגרש שלהם, כי התכנון הכולל עשוי לשנות את התמורות האפשריות.

בינתיים חשוב להתארגן: לבחור נציגות, להכיר את בעלי הדירות ולאסוף מסמכים על הבניין. בניין מאורגן מגיע לשלב המשא ומתן בעמדה חזקה יותר, כשהתוכנית מתבהרת. אנחנו מלווים נציגויות בגבעתיים מהשלב הראשון.

פרויקט פינוי בינוי כולל התארגנות, תכנון, אישורים בוועדות ובנייה, ובמקרים רבים נמשך שנים רבות. בגבעתיים, שבה רוב הפרויקטים מתחמיים, שלב התכנון הוא בדרך כלל הארוך ביותר.

הגורם שמקצר את הזמן יותר מכל הוא נציגות מאורגנת, עורך דין מטעם הדיירים והסכמה רחבה כבר בתחילת הדרך. יזם עם ניסיון מול הוועדה המקומית תורם גם הוא לקיצור התהליך.

שאלה שכדאי לשאול כל יזם בגבעתיים היא אם הוא מבצע את הבנייה בעצמו. יזם עם צוות הנדסי וביצועי משלו שולט טוב יותר בלוחות הזמנים ובאיכות, וזה מה שמגן על בעלי הדירות בשנים שבהן הם גרים בדירה שכורה.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים בגבעתיים ולענות על השאלות ישירות.