התחדשות עירונית רמת גן - תמ"א 38, פינוי בינוי וחיזוק מבנים

משתדר"גים היא מנהלת ההתחדשות העירונית של רמת גן, שהוקמה בשנת 2018 בשיתוף משרד הבינוי והשיכון. היא מקדמת פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומספקת לתושבים מידע תכנוני וליווי בהתארגנות.

המנהלת אינה מייצגת יזם, ולכן היא כתובת טובה לשאלות על המדיניות ברחוב שלכם לפני שחותמים על הסכם עם יזם.

לצד המנהלת, כדאי שלבניין תהיה תמונה הנדסית עצמאית: מה מצב השלד, האם חיזוק אפשרי, ומה הסיכונים בהמתנה. נציגות שמגיעה עם המידע הזה מקבלת החלטות טובות יותר, ואנחנו מספקים אותה בלי עלות בבדיקת ההיתכנות.

באפריל 2021 אושרה ברמת גן מדיניות תמ"א 38 חדשה, שקבעה כללים מעודכנים לפרויקטים בעיר. עם סיום תמ"א 38 ברמה הארצית, ההחלטות על פרויקטים חדשים נעשות לפי המדיניות המקומית והתכניות שחלות על האזור.

לכן לפני שמתקדמים עם יזם, כדאי לברר מה מותר במגרש שלכם היום, ולא להסתמך על מה שאושר בבניין השכן לפני כמה שנים.

מנקודת מבט מעשית, פרויקטים שהתחילו לפי מדיניות קודמת עלולים להיתקל בדרישות חדשות. אם בניין שלכם כבר חתם עם יזם לפני כמה שנים והפרויקט תקוע, שווה לבדוק מחדש מה הסיבה ומה אפשר לעשות היום.

במסלול חיזוק ותוספת בנייה הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בבניין, פרט לשלבים קצרים שבהם עובדים בתוך הדירה עצמה, למשל בחיבור הממ"ד או המרפסת.

חשוב שההסכם יגדיר שעות עבודה, הגנה על הרכוש, גישה בטוחה לבניין ופתרון לדיירים מבוגרים או בעלי מגבלות. קבלן מנוסה בעבודה בבניין מאוכלס מקטין מאוד את ההפרעה.

בפרויקטים שאנחנו מבצעים, הדיירים מקבלים לוח זמנים מראש ועדכונים שוטפים, ויש להם כתובת אחת לכל שאלה או תקלה לאורך העבודות. זה מה שהופך תקופת ביצוע של חודשים לנסבלת ושקופה.

אין תשובה אחת. פינוי בינוי מביא בניין חדש לגמרי ושדרוג של כל הסביבה, אבל לוקח שנים רבות ודורש הסכמה של בעלי דירות בכמה בניינים. חיזוק מהיר יותר, אבל מתאים רק כשהשלד במצב סביר.

ההכרעה צריכה להתבסס על שלושה דברים: מצב השלד בפועל, המדיניות לאזור, והאם יש תכנית מתחמית שהבניין עשוי להיכלל בה. בדיקת היתכנות נותנת תשובה לשלושתם.

שיקול נוסף הוא הזמן: פינוי בינוי לוקח שנים, ובינתיים הבניין ממשיך להזדקן. לכן לפעמים נכון לשלב שיקום הנדסי עכשיו עם תכנון לטווח ארוך. נשמח לבדוק איתכם מה נכון לבניין שלכם ברמת גן.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים ברמת גן ולענות על השאלות ישירות.