התחדשות עירונית - תמ"א 38, פינוי בינוי וליווי מלא לבעלי הדירות

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שמטרתם לחדש מבנים ושכונות ותיקים.

המסלולים המרכזיים הם חיזוק מבנה קיים ותוספת בנייה, הריסה ובנייה מחדש של בניין, ופינוי בינוי שבו נהרס מקבץ בניינים ובמקומו נבנה מתחם חדש.

בכל המסלולים המטרה זהה: בניין בטוח יותר, מודרני יותר ועמיד בפני רעידות אדמה.

ההבדל בין המסלולים הוא בהיקף ובמשמעות עבור הדיירים, לא במטרה.

תמ"א 38 עסקה בבניין בודד, בשני מסלולים: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין.

פינוי בינוי הוא פרויקט רחב בהרבה: מספר בניינים או מתחם שלם נהרסים, ובמקומם נבנית שכונה חדשה עם תשתיות ושטחים ציבוריים.

לכן בפינוי בינוי התהליך ארוך ומורכב יותר, אך התמורות בו לרוב גדולות יותר.

תמ"א 38 מחדשת בניין, פינוי בינוי מחדש סביבה.

תוקפה של תמ"א 38 להגשת בקשות חדשות להיתר הסתיים, ובמרבית הרשויות המקומיות המסלולים עברו לתוכניות מקומיות להתחדשות עירונית.

פרויקטים שהיתריהם הוצאו או שהוגשו במסגרת הסדרי המעבר ממשיכים להתקדם.

הצורך ההנדסי לא השתנה: תקן 413 בתוקף, ובניינים שנבנו לפני 1980 עדיין אינם עומדים בו.

לפני תחילת תהליך כדאי לבדוק ברשות המקומית איזו תוכנית חלה על הבניין.

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך של שנים, והחלק הארוך בו הוא שלב התכנון והאישורים ולא הבנייה.

התהליך כולל התארגנות בעלי דירות, בדיקת היתכנות, בחירת יזם, חתימות, אישור תוכנית בוועדות התכנון, הוצאת היתרים, פינוי, הריסה, בנייה ואכלוס.

לוחות הזמנים משתנים מאוד בין מתחם למתחם, בהתאם לרשות המקומית ולמורכבות התכנונית.

הצפי המדויק נגזר מהתוכנית שחלה על המתחם, ולא ממספר כללי.

לא נדרשת בהכרח הסכמה של כל בעלי הדירות, אך נדרש רוב שקבוע בחוק, והוא אינו זהה בכל המסלולים.

דרישות הרוב בפרויקטי התחדשות עירונית עודכנו בשנים האחרונות, ולכן זו בדיקה שנעשית לפי הדין העדכני.

בכל מקרה מומלץ לקיים אסיפת בעלי דירות מסודרת, לתעד את ההחלטות ולהיוועץ בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

את שאלת הרוב בודקים מול עורך דין, ולא לפי מה שהיה נכון בעבר.

בפרויקטי התחדשות עירונית בעלי הדירות אינם נדרשים בדרך כלל להשקעה ישירה בעבודות, משום שהתמורה ליזם או לקבלן היא זכויות בנייה נוספות.

עם זאת, קיימות עלויות נלוות שכדאי להכיר: ליווי משפטי, פיקוח מטעם הדיירים, היבטי מיסוי בהתאם למקרה, ותחזוקה עתידית של מערכות חדשות כמו מעלית.

הליווי המשפטי והפיקוח הם הוצאה שמחזירה את עצמה בפרויקט כזה.

התמורה נקבעת בהסכם ומשתנה בין פרויקט לפרויקט, בהתאם לזכויות הבנייה ולכלכליות הפרויקט.

ברוב הפרויקטים היא כוללת מבנה שעומד בתקן, ממ"ד, מרפסת, מעלית, תשתיות חדשות וחידוש מלא של הבניין. במסלולי הריסה ובנייה ופינוי בינוי מדובר בדירה חדשה, לרוב מורחבת, ולעיתים גם חניה ומחסן.

מה שנכתב בהסכם הוא מה שמקבלים, ולכן הניסוח חשוב יותר מההדמיה.

במסלול של חיזוק המבנה הקיים, ברוב המקרים כן. העבודות מתוכננות כך שהדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם.

במסלולים של הריסה ובנייה או פינוי בינוי נדרש פינוי מלא, והדיירים עוברים למגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כאשר עלויות השכירות והמעבר מוסדרות בהסכם.

שאלת הפינוי היא אחד ההבדלים המרכזיים בין המסלולים.

כן, ובמקרים רבים זו בדיוק נקודת הפתיחה. בניין שהוגדר כמבנה מסוכן מחייב טיפול מיידי בסכנה, ובמקביל אפשר להתחיל לבדוק מסלולי התחדשות.

אנו משקמים את המבנה ומבטלים את צו המבנה המסוכן ללא עלות, כאשר אנו מובילים את פרויקט ההתחדשות העירונית באותו בניין.

אפשר לטפל בסכנה המיידית ובעתיד של הבניין באותו תהליך.

הבדיקה מתחילה בניסיון: פרויקטים דומים שבוצעו, מבנים דומים והמלצות מנציגויות של בניינים שעברו את התהליך.

לאחר מכן בודקים רישום בפנקס הקבלנים וסיווג מתאים, איתנות פיננסית, ערבויות לבעלי הדירות, ליווי הנדסי, ביטוחים בתוקף ואחריות בכתב.

לא פחות חשוב הוא אופן ההתנהלות מול הדיירים: שקיפות, הסבר ברור ועדכון שוטף לאורך הדרך.

אין לחתום על מסמך לפני ליווי משפטי עצמאי של בעלי הדירות.

תב"ע היא תוכנית בניין עיר - המסמך התכנוני שקובע מה מותר לבנות במגרש מסוים: ייעוד הקרקע, מספר הקומות, זכויות הבנייה והצפיפות.

בפרויקט התחדשות עירונית התב"ע היא נקודת המוצא, משום שהיא קובעת אם קיימות זכויות בנייה נוספות שמאפשרות לממן את הפרויקט.

כאשר הזכויות הקיימות אינן מספיקות, נדרש הליך של שינוי תב"ע מול הוועדה המקומית, וזהו לרוב השלב הארוך ביותר בלוח הזמנים.

לכן בדיקה תכנונית מוקדמת חוסכת אכזבות בהמשך.

בפרויקט מוצלח כל הצדדים מרוויחים, אך באופן שונה.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה או מורחבת, ממוגנת ובעלת ערך גבוה יותר, בלי להוציא כסף מכיסם. היזם מרוויח מזכויות הבנייה הנוספות שמהן הוא בונה ומוכר דירות חדשות.

הרשות המקומית מקבלת מבנים בטוחים יותר, תשתיות מחודשות ותוספת תושבים.

מכיוון שהאינטרסים אינם זהים, חשוב שלבעלי הדירות יהיה ליווי מקצועי עצמאי מטעמם ולא הסתמכות על אנשי המקצוע של היזם.

פינוי בינוי מחייב מתחם בגודל מסוים ומספר יחידות דיור מינימלי, לצד היתכנות כלכלית שמאפשרת ליזם לממן את ההריסה והבנייה.

הקריטריונים המדויקים משתנים בין המסלולים ובין הרשויות, והם עודכנו לא פעם בשנים האחרונות, ולכן אין טעם להסתמך על מספרים שמופיעים באתרים שונים.

הדרך הנכונה היא בדיקה פרטנית מול הרשות המקומית ומול עורך דין המתמחה בתחום.

בבניין בודד שאינו עומד בתנאי הסף, מסלול חיזוק או הריסה ובנייה עשוי להיות רלוונטי יותר.

פרויקט יכול להיתקע בשלב החתימות, בשלב התכנון מול הוועדה, או אחרי שהחלה הבנייה.

הכלי המרכזי שמגן על בעלי הדירות הוא מערך הביטחונות והערבויות שנקבע בהסכם - ערבות חוק מכר, ערבות שכירות לתקופת הדיור החלופי וערבות בדק.

אם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו, ההסכם אמור לאפשר לבעלי הדירות לממש את הערבויות ולהחליף יזם.

לכן בדיקת הביטחונות לפני החתימה חשובה לא פחות מגובה התמורה.