התחדשות עירונית רמת השרון - פינוי בינוי, חיזוק והריסה ובנייה

המנהלת הוקמה בשנת 2023 ופועלת תחת מהנדס העיר. היא מלווה את התושבים בתהליך, מפרסמת את מסמך המדיניות העירוני והנחיות לתמ"א 38, ומספקת מדריכים לבחירת נציגות דיירים ולחתימה על הסכם.

המנהלת אינה מייצגת יזם, ולכן היא כתובת טובה לבדיקה נייטרלית של מעמד הבניין ושל המדיניות לרחוב, לפני שחותמים על מסמך כלשהו מול יזם.

כדאי להגיע למנהלת עם תמונה הנדסית של הבניין. מצב השלד משפיע ישירות על השאלה אם לחזק או להרוס, ונציגות שמגיעה עם המידע הזה מקבלת תשובות מדויקות יותר. אנחנו מספקים את התמונה הזו בבדיקת היתכנות בלי עלות.

המנהלת העירונית מפרסמת הנחיות לבחירת נציגות דיירים. הנציגות היא הגוף שמנהל את הקשר עם עורך הדין, עם המפקח ועם היזם, ולכן חשוב שתיבחר בהליך שקוף ותייצג את כל בעלי הדירות.

נציגות טובה מקצרת את התהליך ומונעת מחלוקות. כדאי שתכלול בעלי דירות מרקעים שונים, כולל מבוגרים, ושתעדכן את כל הדיירים בכל שלב.

לנציגות חדשה חשוב לקבל ליווי מקצועי כבר מההתחלה. אנחנו עוזרים לנציגויות ברמת השרון להבין את מצב הבניין ואת האפשרויות, כדי שיוכלו להסביר לדיירים בשפה ברורה ולנהל משא ומתן מעמדה של ידע.

לעיתים קרובות כן. ברמת השרון קודמו פרויקטים של הריסה ובנייה במקום בניינים בני כתריסר דירות, שהפכו לבנייני בוטיק עם מספר כפול או יותר של דירות.

ההתאמה תלויה בגודל המגרש, בזכויות הקיימות ובמדיניות לשכונה. בדיקת היתכנות מקצועית תגיד אם הפרויקט כלכלי ליזם ומשתלם לבעלי הדירות.

בבנייני בוטיק ההפרש בין פרויקט מוצלח לפרויקט שנתקע קטן. לכן כל פרט בהסכם חשוב: המפרט, הביטחונות, לוחות הזמנים והניסיון של היזם בביצוע. נשמח לבדוק איתכם את הכלכליות של הבניין שלכם לפני שמתקדמים.

כדאי לקרוא את המדריך לדייר שמפרסמת המנהלת העירונית לקראת חתימה על הסכם פינוי בינוי, ואת מסמך המדיניות. הם מסבירים את הזכויות שלכם ומה מקובל לדרוש מיזם.

בנוסף, חשוב שעורך דין מטעם בעלי הדירות יבדוק את הביטחונות, את המפרט הטכני ואת לוחות הזמנים, ושמפקח הנדסי יבחן את התכנון לפני החתימה.

אל תחתמו על מסמך בלעדיות או כוונות לפני שעורך הדין של הדיירים בדק אותו. מסמכים כאלה עלולים לכבול את הבניין ליזם אחד לשנים, גם כשהפרויקט לא מתקדם. בדיקת היתכנות מוקדמת מגנה עליכם מהמלכודת הזו.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים ברמת השרון ולענות על השאלות ישירות.