התחדשות עירונית הרצליה - מתווה שקד, הריסה ובנייה ופינוי בינוי

מתווה שקד הוא הבסיס למדיניות ההתחדשות העירונית שאושרה בוועדה המקומית בהרצליה, והוא מחליף את תמ"א 38 בעיר. המתווה קובע תנאי זכאות, צפיפות מקסימלית, תמהיל דירות ושטחים לציבור.

המשמעות המעשית היא שכל פרויקט בהרצליה נבחן מול הכללים האלה. הצעה של יזם שמבטיחה יותר ממה שהמתווה מאפשר עלולה להיתקע בשלב ההיתר, ולכן כדאי לבדוק את התאמתה למדיניות לפני שחותמים.

לבעלי הדירות יש למתווה גם יתרון: כללים ברורים מאפשרים להעריך מראש מה ריאלי לדרוש מיזם. בדיקת היתכנות שמבוססת על המתווה מגנה עליכם מהבטחות שלא יתממשו, ומקצרת את הדרך להיתר. אנחנו עושים את הבדיקה הזו בלי עלות.

לפי המתווה שפורסם, זכאים בניינים שהיתר שלהם ניתן לפני 1984, שאינם עומדים בתקן לעמידות ברעידות אדמה, ושיש בהם לפחות שתי קומות וארבע דירות.

עמידה בתנאי הסף היא רק הצעד הראשון. צריך לבדוק גם את גודל המגרש, את הצפיפות שהוא מאפשר, ואם הבניין נמצא באזור שמיועד להתחדשות כוללת. בדיקת היתכנות עונה על כל השאלות האלה.

כדאי להוציא את היתר הבנייה המקורי של הבניין מארכיון ההנדסה של העירייה. שנת ההיתר היא התנאי הראשון במתווה, והתכניות המקוריות גם עוזרות לנו להבין את מבנה השלד ולאבחן מהר יותר את מצב הבניין.

תמ"א 38 הוחלפה בהרצליה במדיניות מקומית המבוססת על מתווה שקד. בקשות שכבר נמצאות בטיפול ממשיכות לפי ההסדרים שחלים עליהן, אבל פרויקט חדש יתוכנן לפי המתווה החדש.

חיזוק מבנה קיים לא נעלם, אבל הוא נבחן לגופו של מקרה ולא כמסלול ברירת מחדל. אבחון הנדסי של השלד יגיד אם חיזוק הוא אפשרות רלוונטית לבניין שלכם.

בניינים שמצבם הנדסי טוב יחסית ושהריסה אינה משתלמת להם עדיין יכולים להרוויח מחיזוק ושיקום. שם בדיוק נכנס הניסיון ההנדסי שלנו: אנחנו מבינים מתי חיזוק הוא פתרון נכון, ומתי עדיף להתקדם למסלול אחר.

למנהלת ההתחדשות העירונית, שפועלת במסגרת אגף ההנדסה מאז 2019. המנהלת מלווה תכניות פינוי בינוי ובקשות להיתרים, ונותנת מידע על המדיניות לתושבים.

המנהלת אינה מייצגת יזם, ולכן היא כתובת טובה לבדיקה נייטרלית של מעמד הבניין, ובמיוחד של השאלה אם הוא נמצא באזור התחדשות כוללת.

במקביל לפנייה למנהלת, כדאי שיהיה לבניין גם אבחון הנדסי מקצועי, שיתן לנציגות תמונה מלאה לפני הפגישה עם העירייה ועם היזמים. צוות א. עמי מלווה בניינים בהרצליה בשלב הזה, בלי עלות.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים בהרצליה ולענות על השאלות ישירות.