התחדשות עירונית תל אביב - פינוי בינוי, חיזוק מבנים ושימור

תוכנית הרובעים היא מערכת תוכניות שמחלקת את תל אביב לרובעים וקובעת לכל אחד כללי בנייה משלו, כמו מספר קומות, קווי בניין ותוספת שטח לדירה. היא החליפה בחלקים גדולים של העיר את ההסתמכות על תמ"א 38.

בפועל, היא קובעת כמה אפשר לבנות על המגרש שלכם, וזה מה שמגדיר את התמורה לבעלי הדירות. לכן לפני שמשווים הצעות של יזמים, כדאי לדעת מה התוכנית מאפשרת בכתובת שלכם.

בפועל, ההבדלים בין הרובעים גדולים. באזורים מסוימים המדיניות מאפשרת בנייה גבוהה ותוספת שטח משמעותית, ובאחרים, בעיקר במרכז העיר ובאזורי השימור, הכללים מחמירים יותר. לכן אנחנו מתחילים כל בדיקה בכתובת עצמה, ולא בהבטחות כלליות, כדי שתדעו מה באמת אפשרי בבניין שלכם לפני שאתם מדברים עם יזמים.

כן, אבל בכללים אחרים. בבניין שימור יש מגבלות על שינוי החזית, תוספת קומות ופרטים אדריכליים, והעבודה מתואמת מול מחלקת השימור בעירייה. במבנים מסוימים ניתנות הקלות או תמריצים שמאפשרים לממן את השימור.

הנקודה הקריטית היא הביצוע: שיקום בבניין שימור דורש ידע בטיפול בבטון ישן ובשחזור פרטים מקוריים. זו עבודה של חברה עם ניסיון הנדסי בשימור, לא רק של יזם.

יתרון שחשוב להכיר: שיקום נכון של בניין שימור מעלה משמעותית את ערך הדירות, כי מבנים משוקמים בסגנון הבינלאומי מבוקשים מאוד בשוק התל אביבי. בא. עמי ביצענו עבודות שימור ושיקום בבניינים ותיקים במרכז העיר, ואנחנו יודעים לשלב חיזוק קונסטרוקטיבי עם שמירה על הפרטים המקוריים.

לא תמיד. במגרשים קטנים, ברחובות עם מגבלות גובה או בבניינים עם הרבה דירות קטנות, מספר הדירות החדשות שהיזם יכול למכור לא תמיד מספיק כדי לתת תמורה טובה לבעלי הדירות.

זה לא אומר שאין מה לעשות. בדיקת היתכנות כנה תגיד אם יש פרויקט כלכלי, ואם אין, שיקום מבנה, חיזוק ושיפוץ חזיתות יכולים לשפר מאוד את הבטיחות ואת ערך הדירות.

הדבר החשוב ביותר הוא לא לחתום על שום מסמך לפני שיש לכם תמונה הנדסית וכלכלית אמיתית. בדיקת היתכנות אצלנו היא בלי עלות, והיא תגיד לכם בכנות אם כדאי ללכת על פרויקט יזמי, על חיזוק או על שיקום, ומה כל אחת מהאפשרויות תיתן לכם.

בעיריית תל אביב פועלת מחלקה להתחדשות עירונית, שמלווה את התושבים ונותנת מידע על המדיניות ועל מעמד המתחמים. בחלק מהאזורים פועלת גם החברה העירונית עזרה ובצרון.

הגופים העירוניים אינם מייצגים יזם, ולכן הם כתובת טובה לבדיקה ניטרלית. מומלץ לפנות אליהם לפני שחותמים על הסכם או על מסמך בלעדיות מול יזם.

לצד הגופים העירוניים, כדאי שיהיה לבניין גם גורם מקצועי מטעמו, שיבדוק את מצב השלד ויסביר לדיירים את האפשרויות. אנחנו מלווים נציגויות בתל אביב משלב הבדיקה הראשונה, ומסייעים להם לדבר עם העירייה ועם היזמים מעמדה של ידע ולא של ניחוש.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים בתל אביב ולענות על השאלות ישירות.