חיזוק מבנים תמ"א 38 - חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה בליווי מלא

חיזוק מבנים בתמ"א 38 הוא תהליך הנדסי שמביא בניין קיים לעמידות בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן הישראלי 413, בלי להרוס את המבנה.

העבודות כוללות חיזוק יסודות, עיבוי עמודים, יציקת קירות גזירה וחיזוק חיבורים בשלד, ולרוב גם תוספת ממ"דים, מעלית, החלפת תשתיות וחידוש מעטפת הבניין.

הדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם לאורך הפרויקט.

המטרה היא לשנות את יכולת המבנה לעמוד ברעידת אדמה, ולא רק את מראהו.

בתמ"א 38/1 המבנה הקיים נשאר במקומו ומחוזק, לצד תוספות בנייה ושדרוג הבניין. הדיירים אינם מפונים.

בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, והדיירים עוברים למגורים חלופיים לתקופת הבנייה ומקבלים בסופה דירה חדשה.

הבחירה בין המסלולים נעשית לפי מצב המבנה, זכויות הבנייה במקום והחלטת בעלי הדירות.

מסלול החיזוק מהיר יותר, מסלול ההריסה נותן תוצאה רחבה יותר.

תוקפה של תמ"א 38 להגשת בקשות חדשות להיתר הסתיים, ובמרבית הרשויות המקומיות המסלולים עברו לתוכניות מקומיות להתחדשות עירונית.

פרויקטים שהיתריהם הוצאו או שהוגשו במסגרת הסדרי המעבר ממשיכים להתקדם.

הצורך ההנדסי עצמו לא השתנה: תקן 413 בתוקף, ובניינים שנבנו לפני 1980 עדיין אינם עומדים בו.

לפני תחילת תהליך כדאי לבדוק ברשות המקומית איזו תוכנית חלה על הבניין.

הבדיקה הראשונה היא מועד היתר הבנייה. בניינים שהיתרם ניתן לפני 1 בינואר 1980 נבנו לפני שתקן 413 נכנס לתוקף.

לאחר מכן נדרשת בדיקה הנדסית של מצב השלד, היסודות והבטון, ובדיקה תכנונית של זכויות הבנייה החלות על המגרש.

גם מספר הקומות משפיע, ומבנים בני קומה או שתיים לרוב אינם מתאימים.

הזכאות נקבעת בבדיקה של המבנה עצמו, ולא לפי גיל הבניין בלבד.

משך הפרויקט מתחלק לשני חלקים: תכנון ואישורים, וביצוע בשטח.

שלב התכנון והאישורים הוא לרוב הארוך, ותלוי ברשות המקומית ובמורכבות התוכנית. שלב הביצוע עצמו נמשך בדרך כלל חודשים ארוכים, בהתאם להיקף החיזוק ולתוספות.

גורמים כמו מזג אוויר, זמינות חומרים ותיאום מול הדיירים משפיעים גם הם על לוחות הזמנים.

תכנון מוקדם וניהול מקצועי הם מה שמקצר את התהליך בפועל.

במסלול החיזוק, ברוב המקרים כן. העבודות מתוכננות כך שהדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם.

עם זאת, מדובר בעבודות משמעותיות בשלד ובמעטפת, ולכן נדרשת הקפדה על מעברים בטוחים, גידור, שילוט ותיאום מראש של עבודות רועשות.

במסלול הריסה ובנייה, לעומת זאת, נדרש פינוי מלא של הדיירים.

מסלול החיזוק נבחר לא פעם דווקא כדי להימנע מפינוי.

בפרויקטים של חיזוק בעלי הדירות אינם נדרשים בדרך כלל להשקעה ישירה בעבודות, משום שהתמורה לקבלן או ליזם היא זכויות בנייה נוספות בבניין.

עם זאת, קיימות עלויות נלוות כמו ליווי משפטי, פיקוח מטעם הדיירים, היבטי מיסוי ותחזוקה עתידית של מערכות חדשות.

מומלץ להיוועצ בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית לפני חתימה על מסמכים.

צו מבנה מסוכן מחייב טיפול מיידי בסכנה, ואינו מחליף פרויקט חיזוק.

אנו מטפלים בשני הדברים יחד: משקמים את המבנה ומבטלים את הצו, ובמקביל מובילים את תהליך החיזוק או ההתחדשות העירונית בבניין.

בפרויקטים שאנו מובילים, ביטול צו המבנה המסוכן מתבצע ללא עלות לדיירים.

טיפול בסכנה מיידית ופרויקט חיזוק יכולים להתקדם באותו תהליך.

ברוב הפרויקטים כן. תוספת מרחב מוגן דירתי ותוספת מעלית הן מהתוספות המרכזיות שמתלוות לחיזוק המבנה.

ההיקף המדויק תלוי בתוכנית שחלה על הבניין, במגבלות התכנוניות במקום ובאפשרות ההנדסית להוסיף את האלמנטים האלה למבנה הקיים.

עבור דיירים ותיקים, המעלית היא לעיתים השינוי המורגש ביותר בפרויקט.

שיקום מבנים הוא טיפול בליקויים קיימים, כמו התפוררות בטון, קורוזיה בברזל זיון, סדקים ובעיות איטום, במטרה להחזיר את המבנה למצב תקין ובטוח.

חיזוק מבנים הוא הוספת יכולת חדשה למבנה - עמידות בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן 413, באמצעות תוספת אלמנטים קונסטרוקטיביים.

בפועל שני התחומים משתלבים: לפני שמחזקים מבנה צריך לשקם את מה שנפגע בו.

שיקום מחזיר את המבנה למצבו התקין, חיזוק מוסיף לו עמידות שלא היתה לו.