פתח תקווה התחדשות עירונית - פינוי בינוי, חיזוק והריסה ובנייה

ההתאמה נקבעת לפי שלושה דברים: שנת הבנייה ומצב השלד, גודל המגרש וזכויות הבנייה, ומדיניות העירייה לאזור. בניינים שנבנו לפני תחילת שנות ה-80 ולא חוזקו הם בדרך כלל המועמדים הטבעיים.

בפתח תקווה חשוב במיוחד לבדוק את המדיניות העדכנית, כי היא קובעת אם באזור שלכם מעדיפים חיזוק, הריסה ובנייה או פינוי בינוי מתחמי. בדיקת היתכנות מקצועית עונה על שלוש השאלות האלה ונותנת תמונה ברורה לפני שפונים ליזמים.

בבדיקה שאנחנו עורכים לבניינים בפתח תקווה אנחנו מתחילים מהשלד: סדקים, ברזל זיון חשוף, רטיבות ומצב היסודות. מצב המבנה בפועל הוא מה שקובע אם חיזוק בכלל אפשרי, או שהמסלול הנכון הוא הריסה ובנייה. את התשובה הזו כדאי לקבל לפני שמזמינים הצעות מיזמים, כדי להשוות ביניהן על בסיס עובדתי.

מנהלת כרמים היא מנהלת ההתחדשות העירונית של פתח תקווה, שפועלת בשיתוף העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. תפקידה ללוות את התושבים, להסביר את המדיניות ולסייע בהתארגנות הדיירים.

המנהלת אינה יזם ואינה מייצגת יזם, ולכן היא כתובת טובה לשאלות על מעמד הבניין והאזור. כדאי לפנות אליה לפני חתימה על הסכם, ובוודאי לפני חתימה על מסמך בלעדיות מול יזם.

כדאי להגיע לפגישה במנהלת עם שאלות מוכנות: האם הבניין נמצא במתחם מוכרז או מתוכנן, מה עמדת העירייה לגבי חיזוק ברחוב, ומה לוחות הזמנים הצפויים. אנחנו מלווים נציגויות בפתח תקווה גם בשלב הזה, ועוזרים לתרגם את מה שנאמר במנהלת להחלטה מעשית עבור הבניין.

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך: שלב ההתארגנות וההסכמות, שלב התכנון והאישורים בוועדות, ורק אחר כך שלב הבנייה. במקרים רבים כל התהליך נמשך שנים רבות, וזמן הבנייה עצמו הוא רק חלק ממנו.

פרויקט חיזוק או הריסה ובנייה של בניין בודד מתקדם בדרך כלל מהר יותר, כי הוא כולל פחות בעלי דירות ופחות שלבים תכנוניים. הגורם שמקצר את הזמן יותר מכל הוא נציגות מאורגנת והסכמה רחבה בבניין כבר בתחילת הדרך.

חשוב גם להבחין בין זמן הבנייה לזמן הכולל. בתקופת הבנייה עצמה בעלי הדירות מקבלים שכר דירה מהיזם, ולכן ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים מחייבים ופיצוי על איחורים. זה אחד הסעיפים שכדאי שעורך הדין והמפקח מטעם הדיירים יבדקו בקפידה לפני החתימה.

בדרך כלל בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה או משודרגת, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה, בהתאם למסלול ולתכנית. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן את שכר הדירה בתקופת הבנייה, את הובלות הדירה ואת עורך הדין והמפקח מטעם הדיירים. חשוב לוודא שכל התמורות מופיעות במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בפינוי בינוי נדרש רוב מיוחס, ובמסלולי חיזוק והריסה ובנייה יש רוב מיוחס שנקבע בחוק. כשדייר מסרב באופן לא סביר, אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים, התנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר של התמורות והבטחת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני שמגיעים להליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים בפתח תקווה ולענות על השאלות ישירות.

בודקים ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, איתנות פיננסית, ליווי בנקאי וביטחונות שהחברה מציעה, והמלצות של דיירים מפרויקטים שהסתיימו. כדאי גם לבדוק אם החברה מבצעת את הבנייה בעצמה או מעבירה אותה לקבלן משנה.

לא בוחרים יזם לפי ההצעה הגבוהה ביותר בלבד. הצעה שלא תואמת את מדיניות העירייה עלולה לא לקבל היתר, ולכן חשוב שעורך הדין והמפקח מטעם הדיירים יבחנו כל הצעה לעומק ויציגו השוואה מסודרת.

שאלה שכדאי לשאול כל יזם בפתח תקווה: כמה פרויקטים הוא השלים בעיר, ומה קרה בהם בשלב הביצוע. יזם שמבצע את הבנייה בעצמו, עם צוות הנדסי משלו, שולט טוב יותר באיכות ובלוחות הזמנים. נשמח להציג לכם פרויקטים שביצענו ולהפגיש אתכם עם דיירים שעבדו איתנו.