התחדשות עירונית חולון - תכנית ח/619, פינוי בינוי והריסה ובנייה

תכנית ח/619 היא תכנית התחדשות עירונית כוללת לכל חולון, שאושרה בינואר 2023. היא מחלקת את העיר הוותיקה לששה סוגי אזורים, וקובעת לכל אחד מהם כללי בנייה ומסלולי התחדשות.

ההשפעה על הבניין שלכם תלויה בסוג האזור שבו הוא נמצא. בחלק מהאזורים אפשר להתקדם במגרש בודד ברישוי מהיר, ובאחרים הדרך עוברת בתכנית מתחמית. זו הנקודה הראשונה לבדוק לפני שמדברים עם יזם.

לצד השאלה התכנונית, כדאי לבדוק גם את מצב המבנה. התכנית קובעת מה מותר, אבל מצב השלד קובע מה נכון: בניין שנמצא במצב ירוד ירוויח מהריסה ובנייה, ובניין תקין יכול לשקול גם מסלולים אחרים. בדיקת ההיתכנות שלנו משלבת את שני הצדדים.

מינהלת חולון הוקמה על ידי העירייה, החברה הכלכלית לפיתוח חולון ומשרד הבינוי והשיכון, והיא מלווה את פרויקטי ההתחדשות בעיר. היא מספקת מידע על המתחמים ועל התכנית, ומסייעת לבעלי דירות בהתארגנות.

מכיוון שהמינהלת אינה מייצגת יזם, כדאי לפנות אליה לפני חתימה על הסכם כדי לוודא שההצעה תואמת את התכנית ואת מצב המתחם בפועל.

כדאי להגיע למינהלת עם שאלות ממוקדות: לאיזה סוג אזור משתייך הבניין, האם אפשר להתקדם במגרש בודד, ומה מעמד המתחם. אנחנו מלווים נציגויות בחולון גם בשלב הזה, ומתרגמים את התשובות לתוכנית עבודה ברורה.

כן. תכנית ח/619 מאפשרת להתקדם במגרשים בודדים במסלול רישוי מקוצר, בלי להכין תכנית מפורטת לכל בניין. זה קיצור משמעותי לעומת תהליך תכנוני רגיל.

עם זאת, לא כל מגרש מתאים למסלול הזה. באזורים שמיועדים לפינוי בינוי מתחמי הדרך תעבור בתכנית כוללת, ולכן כדאי לברר את סוג האזור לפני שמתחילים להתארגן.

במסלול הזה הריסה ובנייה מתבצעות לרוב בלי לחכות לתכנון של כל הרחוב, ולכן איכות היזם והקבלן המבצע משמעותית עוד יותר. כדאי לבחור חברה שמבצעת בעצמה, עם קבלן רשום, ביטוח ואחריות מסודרים.

זה תלוי במסלול. הריסה ובנייה במגרש בודד במסלול המקוצר יכולה להתקדם מהר יותר, כי היא לא דורשת תכנית מפורטת. פינוי בינוי מתחמי נמשך בדרך כלל שנים רבות, מההתארגנות ועד המסירה.

בכל מסלול, מה שמקצר את הזמן יותר מכל הוא הסכמה רחבה בין בעלי הדירות, נציגות מאורגנת ויזם שמכיר את התכנית ואת הוועדה המקומית.

בינתיים, חשוב לשמור על הבניין בטוח. סדקים, רטיבות וברזל חשוף לא מחכים לתוכנית, וטיפול מוקדם מונע נזק גדול יותר. אנחנו יכולים ללוות את הבניין גם בשנים של המתנה לפרויקט.

בהתאם למסלול: דירה משודרגת או חדשה, עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בפינוי בינוי ובהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה לגמרי בבניין חדש.

בנוסף, היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הובלות, ועורך דין ומפקח מטעם הדיירים. חשוב שכל התמורות יופיעו במפורש בהסכם, כולל מפרט טכני מחייב, ושהביטחונות יכסו את כל שלבי הפרויקט.

בפרויקטים שאנו מובילים אנחנו מוסיפים גם ביטוח קבלנים בהיקף של 20 מיליון ש"ח ו-10 שנות אחריות על העבודות. לפני שמשווים הצעות, בקשו מכל יזם פירוט מלא של התמורה, המפרט והביטחונות, והשוו אותם שורה מול שורה. נשמח לעזור לכם לעשות את ההשוואה הזו בפגישת ייעוץ בלי עלות.

החוק לא דורש הסכמה של כל בעלי הדירות. בכל מסלול נדרש רוב מיוחס שנקבע בחוק, וכשדייר מסרב בלי סיבה סבירה אפשר לפנות לגורמים המוסמכים בהתאם לחוק.

ברוב המקרים ההתנגדות נובעת מחשש או ממידע חסר. שיחה אישית, הסבר על התמורות והצגת הביטחונות פותרים חלק גדול מההתנגדויות עוד לפני הליך משפטי. לנציגות ולעורך הדין של הדיירים יש כאן תפקיד מרכזי.

מהניסיון שלנו, הדרך היעילה ביותר להתמודד עם התנגדות היא להציג לדיירים עובדות הנדסיות: מה מצב השלד היום, מה הסיכון בלי טיפול, ומה כל דייר מקבל בפועל. כשהתמונה ברורה, רוב ההתנגדויות נעלמות. נשמח להגיע לכנס דיירים בחולון ולענות על השאלות ישירות.